住宅ローンで節約・節税。賃貸の家賃より得

子供ができたら「子供のためにも家がほしいな」なんて思ったりするが、家は高い。半端無く高い。数千万という金額をみて、考える余地も無くあきらめる。

しかし、ちゃんと調べて計算すると、ローンを組んで家を建てたほうが家賃を払っているより、結果的に安くなることがある。今回はそんなお話。

家賃は払っても何も残らない

多くの人はアパート等の賃貸住宅にお住まいのことと思う。家やマンションを買うお金なんてもちろん無い。特に何も考えずアパートを探す。家賃だって「高いなー」なんて思いながら考えることなく払う。

しかし、よく考えてみると、ローンで購入したものは支払いを終えれば自分のもの。車だってパソコンだって宝石だって、長い支払い期間を終えれば自分の持ち物だ。

だが、家賃はいくら払っても終わりは無い。なんだか損していないか？

家賃の支払い分を貯金できていたら、貯金額はすごいことになっているのでは・・・・。

住家は必要だ、貯金はできない。ならローンの支払いに使えば支払うことは同じなのに、自分の資産が増えるのでは？！となれば住宅ローンか。

住宅ローンはお金が戻ってくる？大きな減税処置

住宅ローンに躊躇してしまうのはその金額が大きいから。「2千万円も借金するなんて怖くて怖くて・・」。それは当然。ローンは借金。しかも金額は大きい。怖くて当然。しかし、住宅ローンを利用したほうが、家賃と支払い金額は同じで、手元現金を増やすこともきる。これを逃す手は無い。

2010年現在、住宅ローン減税の措置が取られている。これは「住宅ローンを抱えている人は減税して、お金を返してあげますよ」というすばらしい処置。

この減税額が信じられないほど大きい。2008年までの減税は「年末のローン残高（年末に残っていたローンの金額）に対して1％減税します。ただし所得税から。」というもの。2400万円の残高があれば24万円減税の余地があるが、25万円も所得税納めてない・・。4万円納税していた場合、4万円しか返ってこない。20万円損した気分。

対して、2009年からの減税は「年末のローン残高（年末に残っていたローンの金額）に対して1％減税します。所得税で引ききれなかった分は、翌年度の住民税から差し引きます。」というもの。2400万円残高の場合、うまく利用すれば24万円の減税すべて受けられる。

年間で24万円の減税・・・1ヶ月2万円の節約に相当する ∑(°д°ﾉ)

住宅ローン減税の効果を最大に引き出す

減税を最大限に生かしたい。控除枠最大限に活用するにはどうするか。所得税たっぷり収めてるからというリッチな人はよしとして。

24万円の控除枠があって、仮に5万円の所得税だった場合、残り枠は19万円。住民税を15万円払っていても4万円残ってしまう。

これではもったいない。減税枠は残らず活用したい。どうするか。夫婦でそれぞれローンを組むのもありだが、ちょっと面倒。ローンは1つでよい。

• 家か土地、もしくは両方を夫婦の共有として、互いに持分を振る。50：50でも良いが、収入が多いほうの持分を多くしたほうが良い。
• ローンは1つだが、夫婦でお互いの連帯保証人（連帯債務者）になる。
• こうすると夫婦それぞれについて、ローン残高×持分の減税枠がもらえる。

家の持分が夫：妻＝60：40、ローン残高2400万円の場合
夫は2400万円×0.6×1％＝14万4千円の減税枠
妻は2400万円×0.4×1％＝9万6千円の減税枠
となる。そのため上記の例をそのまま使えば、

• 夫は、所得税と住民税の合計で20万円納めているので、そこから14万4千円引かれる。
• 妻も同様に納税した所得税と住民税から9万6千円引かれる。

これなら減税枠の24万円をフル活用できる。不動産はぜひ共有財産にしよう。

住宅ローン、借入金・月々の返済金額の目安

いくら戻ってくるからといっても、自分の返済能力を超えて借り入れてしまってはどうしようもない。「節約のためファイナンシャルプランを立てよう」で解説したとおり、家賃の支払いの目安は月々手取りの22％。

ちなみに、35年ローン、金利2.2％のとき、（2010年9月、フラット35で最も低金利の銀行は2.06%なので2.2％は決して低くない）

• 借り入れが2000万円の場合、月々の返済は6万9000円
• 借り入れが2500万円の場合、月々の返済は8万6000円

アパートなど、賃貸の家賃とそれほど変わらない、むしろ安いという人もいるのでは？

その代わり、持ち家だと固定資産税の支払いなどが発生する。

ざっくり考えて、賃貸住まいで、駐車場代を別に支払っている場合で、家賃（駐車場代含まず）とローンの支払額が同程度なら、住宅ローンのほうがお得といえる。

フラット35より安いローンはあるし、団体信用生命保険などの追加で発生する支払いを抑える方法もある。そのあたりも踏まえて、お得なローンを考えてみた。

お得なローンについては、おすすめの住宅ローンは？選び方・考え方にて。