おすすめの住宅ローンは？選び方・考え方

固定期間が終わった10年後はどうする？

住宅ローン、10年で普通は払い終わらないのでその後どうしようかと。

よく言うのが、「10年後でも大きな金利上昇はありえない。大丈夫ですよ」という売り文句。

実際、過去10年を振り返るとそれほど大きな金利上昇は無い。大体0.5％範囲での上下だ。過去10年、それほど景気はよくなかったからね・・そりゃ低金利だよ。

しかしこの0.5％が案外曲者。

2010年現在、10年固定の金利は安い銀行で、さらに金利優遇サービスを適用して約1.74％。0.5％あがると、2.24％・・フラット35の金利を超えてしまう。

しかも、フラット35にはフラット35Sの適応がある（詳しくは後述）。これが適応されれば最初の10年間、は金利が1％引かれる。10年固定より低金利・・・。さらに11年目から20年目までは0.3％引かれる。

10年固定に金利のメリットは無いな・・

金利優遇サービスが更新時には無いかも

このサービス金利とは、今なら基準の金利から数％割り引きますよというもの。

当銀行を給与振込先に指定すると、今なら1％金利をお安くします、などというサービスがある。さてこのサービスの適応期間はいつまでか？

もちろん契約終了まで。

変動金利で35年間の契約なら35年間有効。10年固定なら最初の10年だけで終わり。

10年後も同様の金利優遇サービスが存在しているのか？誰にもわからない・・・_・)ﾝ?

10年は固定だから安心でしょ？という売り文句だが、こうやって調べるとどこが安全なのかさっぱりわからない。

フラット35Sでの返済額をシミュレーション

住宅ローンで節約・節税。賃貸の家賃より得でも出した計算だが、2500万円の借り入れで、金利2.2%の場合、

• 借り入れが2500万円のフラット35は、月々の返済は8万6000円
• 借り入れが2500万円のフラット35Sは、最初の10年は月々7万3000円、11年目から8万2000円の返済

上の計算は11年目以降は2.2%で計算しているが、実際は11年目から20年目までは金利が0.2%下がるのでもっと安い（フラット35のシミュレーションで11年目からの0.2%優遇が計算できなかった・・シミュレーションできないじゃん）。

ある安めのネット銀行で、20年固定で金利優遇サービス適応後の金利が2.385%・・・。フラット35のほうが金利が低い。その上で10年間1%優遇されると1.2%。これ以上無いくらい魅力的に見えるが・・ちょっと待った。

フラット35の注意点！よく調べないと高くつく・・

フラット35はフラット35Sが適応されるのなら非常に魅力的なのは上記のとおりだが、よく調べないと痛い目にあう。

まず同じフラット35でも銀行によって金利にかなり差があること。各都道府県で見ると第一地銀より第二地銀の方が金利が低いことが多い。さらに全国展開しているネット銀行系はもっと安い。ただネット系の銀行は直接担当者と話したり、窓口で相談するといったことができないのがつらいところ。金利とサービスをよく見て銀行を選ぼう。

そして金利以外に発生するお金。

通常フラット35の支払いとは別に毎年「団信」の保険金が発生する。団信とは団体信用生命保険の略で、ローン支払い者が死亡した場合などにローンを返済してくれる保険。

フラット35以外の、銀行独自のローンは団信の加入が必須なのが普通。もし契約者が死亡や重病になったとき、銀行は担保の家をもらうより、保険金で支払ってもらったほうが都合がよいからね。

フラット35は団信の加入が任意。入らなくてもお金が借りれる。住宅金融支援機構（フラットの提供元）は太っ腹というかなんというか。

しかしまぁ普通入るでしょ。そうしないともしものときに家族に大きな借金を残してしまう。

フラット35の団信保険料（正確には特約料という）は毎年1回支払う。金利2.2％で2500万円借りた場合、1年目が8万9500円、2年目が8万8200円・・・結構高いのだ。毎年1500円から2000円ほど安くなっていくが10年目でも7万2700円発生する。7万8000円ほどと考えて、それを12で割ると6500円。ローンの返済額に月々6500円支払いを上積みして考えたほうがよい。（正確な金額は特約料支払いシミュレーションで計算できる）

6500円((( ;゜Д゜)))、結構高い。

団信保険料の支払い不要・お得条件1

フラット35で気になるのが団信の保険料だった。でもそれって銀行のローンでも同じでしょ？って。

いや、それが違う。団信保険料が不要というローンがある。ローン金利に含まれていたり、銀行が持ってくれたりだが、とにかく保険料が発生しないのだ。

探すには各銀行のローンをよく調べるしかない。

保険料が無料となれば、後は契約期間と金利の問題だ。

金利優遇サービスを確認・お得条件2

10年固定のところでも書いたが、金利の優遇サービスというのがある。

「当銀行を給与振込先にしてくれたら○％金利を引き下げますよ」というもの。10年固定では10年後にサービスがあるかわからないので論外だが、より長期の契約になるローンならその期間中ずっと割り引かれるのでかなりお得。

でも長期固定は金利が高いし・・・。いやいや、固定にこだわる必要は無い。

いま変更金利が人気

長期固定でなくとも契約期間が続くものに変動金利がある。変動金利で35年契約を結べば、35年間金利優遇サービスが適応され続ける。

これで、10年固定のように優遇サービスが終わってしまう不安は無い。

変動金利は確かに今後の金利上昇というリスクは負う。しかし、過去10年で上昇したのは0.5％。この10年で見れば大きな変動は無かった。

フラット35から変動金利への借り換えで年間12万円節約！

フラット35から、金利1％前半（優遇サービス）、団信保険料不要のローンに切り替えたのだが、これで年間12万円も節約できた ∑(°д°ﾉ)。私の場合ローンの半分にしかフラット35を適用していなかったので（半分は別の団体からの借り入れ）、全額フラット35だった場合それ15万円以上の節約になっていただろう。

また、もし金利が1％上昇しても、それでも契約していたフラット35より低金利。これはかなり安全な範囲┐(´ー｀)┌

それでも今後のリスクはゼロとはいえないが、今かなり得している。毎月1万円も安いなら、このリスクの金額として十分すぎるのではないだろうか。金利上昇に備えてこの分貯金してもいいわけだし┐(´ー｀)┌